Eigendom
Een onroerend goed ( Latijn im-mobilis , 'onroerend'; vergelijkbaar met onroerend goed ), in juridische en zakelijke taal 'onroerend goed ' genoemd, is een stuk grond , een recht dat gelijk is aan onroerend goed of een gebouw ( woonvastgoed of commercieel onroerend goed ).
Algemeen
Een onroerend goed is meestal een bebouwd stuk grond. [1] Hetzelfde geldt voor onroerend goed in Zwitserland, [2] terwijl onroerend goed ongebruikelijk is in Zwitserland. [3] In Oostenrijks gebruik wordt onroerend goed realities genoemd . Eigenaar van meerdere panden werd daarom realiteitseigenaar genoemd.
beroepen
Er zijn een aantal beroepen in de vastgoedsector die gespecialiseerd zijn in onroerend goed , gebouwen en de vastgoedmarkt , zoals gebouwbeheer , geodeten en andere burgerlijk ingenieurs , makelaars en onroerend goed agentschappen , hypotheek banken , hypotheek bond banken , vastgoed fondsen , verzekeringsmaatschappijen en niet te vergeten het Federaal Vastgoedagentschap .
Subtermen
Er zijn subtermen die onroerend goed onderscheiden op basis van het gebruik ervan . Deze zijn niet altijd duidelijk gedefinieerd:
- Commercieel vastgoed : een gebouw of een deel van een gebouw dat uitsluitend of hoofdzakelijk voor commerciële doeleinden wordt gebruikt.
- Woningen : Een gebouw dat uitsluitend of hoofdzakelijk voor bewoning wordt gebruikt.
- Maatschappelijk vastgoed : Dit omvat gebouwen die worden gebruikt voor de detectie, behandeling, preventie en revalidatie van acute ziekten ( gezondheidszorgobjecten zoals ziekenhuizen en klinieken ). In engere zin van het woord zijn sociale eigendommen met name gebouwen die worden gebruikt voor het wonen, huisvesten, verzorgen en verzorgen van ouderen, gehandicapten en zorgbehoevenden, ernstig zieke en stervende mensen en gemarginaliseerde sociale groepen (zoals bejaardentehuizen ). Daarbij gaat het onder meer om seniorenwoningen zoals bejaardentehuizen , verpleeghuizen , maar ook zogenaamde ambulante assistentiewoningen , geïntegreerde seniorenwoningen die bovengenoemde gebruiksvormen combineren, maar ook voorzieningen zoals kinderdagverblijven. en jeugdhuizen of tehuizen voor daklozen. [4]
- Bijzonder bezit : een gebouw dat is gemaakt en bestemd is voor een welbepaald, bijzonder gebruik, bijvoorbeeld een treinstation , een elektriciteitscentralegebouw of een hotel . [5]
- Vastgoedbeleggingen of vastgoedbeleggingen : Een bedrijfspand of een woning die uitsluitend wordt gebruikt om rente te genereren op het geïnvesteerde vermogen ( huurrendement ) en niet bestemd is voor persoonlijk gebruik. [6]
- Bedrijfseigendommen of bedrijfspanden , of in de internationale omgeving, bedrijfsvastgoed (CRE) is de omschrijving van de vastgoedvennootschappen, die niet ten behoeve van investeringen worden gebouwd, maar vanwege het gebruik door het betreffende bedrijf, geëxploiteerd en gerecycled.
- Dienstvastgoed : Grond, inclusief de gebouwen en hun toebehoren, die nodig zijn voor de dienstverlening en die het primaire instrument voor de dienstverlening van de dienstverlener zijn. De dienstverlener vervult ook regelmatig de functie van vastgoedbeheerder. In dit opzicht zijn service-eigenschappen vaak wat bekend staat als operatoreigenschappen . Sinds 2003 houdt een aparte werkgroep van de Vereniging voor Vastgoedonderzoek (gif) zich bezig met dit type vastgoed, waarbij voor het eerst het begrip servicevastgoed, teruggaand op Erich Limpens en Lutz H. Michel, apart werd gedefinieerd . [7] De werkgroep heeft onder meer een catalogus met criteria ontwikkeld voor de beoordeling van dienstwoningen.
- Operator vastgoed: Een operator onroerend goed omvat dergelijke eigenschappen, samen met de gebouwen en hun accessoires, die een operator nodig heeft om te worden gebruikt. Het vastgoed krijgt zijn economische waarde door de exploitatieprestaties van deze exploitant, die verder gaan dan het loutere gebruik. Ze zijn dus "investeringsgevoelig" in de zin dat de eigenaar en exploitant in een bijzondere afhankelijkheidsrelatie tot elkaar staan, die wordt gekenmerkt door de beperkte mogelijkheid om door derden te worden gebruikt .
- Luxe woningen zijn boven de norm woningen .
Bijzondere regelgeving voor onroerend goed
Verwerving van onroerend goed
Vanwege hun "immobiliteit" zijn onroerende goederen onderworpen aan andere wettelijke bepalingen dan roerende goederen met betrekking tot de verwerving van onroerend goed , het gebruik, de huur of de leasing. Het kopen en overdragen van eigendom van een stuk grond vereist drie handelingen:
- een notariële notariële koopovereenkomst (in Duitsland volgens § 311b BGB)
- de notariële overeenkomst over de eigendomsoverdracht ( overdracht , in Oostenrijk verklaring van terbeschikkingstelling ), zie ook het principe van abstractie (scheiding van koopovereenkomst en eigendomsoverdracht ),
- en de inschrijving van de nieuwe eigenaar in het kadaster .
De bijkomende kosten bij de aankoop van grond in Duitsland schommelen tussen 9,07% en 15,14% extra. [8e]
Onroerend goed kan worden bezwaard met rechten zoals roerende zaken . Dergelijke rechten omvatten onder meer hypotheken ( hypotheek , grondrecht , hypotheek ) en diverse erfdienstbaarheden . Dit kunnen doorgangsrechten zijn , regelgeving op het gebied van waterrecht of andere diensten . Als er meerdere ladingen zijn, worden deze onderling gerangschikt .
Onroerend goed belasting
- Bij de aankoop van onroerend goed is overdrachtsbelasting verschuldigd.
- Op grond is onroerende voorheffing verschuldigd. De hoeveelheid is afhankelijk van de eenheidswaarde van de eigenschap , de belasting index ( § 13 tot § 15 GrStG ) en de beoordeling rate . Uitzonderingen zijn van toepassing op eigendommen die publiekrechtelijke, charitatieve, religieuze en wetenschappelijke doeleinden dienen (vgl. § 3 , § 4 GrStG).
Vastgoedfinanciering
Een deel van de aankoopprijs van onroerend goed kan door kredietinstellingen worden gefinancierd door het verstrekken van leningen . Deze hypotheken betreffen vastgoedfinancieringen , waarbij de banken moeten worden voorzien van uitleendocumenten voor het bepalen van de uitleenwaarde . De uitbetalingsvereisten in de volgende leningsovereenkomst voorzien meestal in het invoeren van hypotheken op het te verwerven onroerend goed.
Actoren in de vastgoedmarkt
Vastgoedportefeuille in bedrijven
Van oudsher hebben bedrijven ook eigendommen die ze zelf gebruiken en niet worden verhuurd. Bedrijven met veel vestigingen hebben er op hun eigen afdeling mee te maken gehad ( corporate real estate management ). Componenten hiervan zijn professionele managementtechnieken zoals het facility management van vastgoed, de projectontwikkeling van ongebruikte panden of oudere bestaande gebouwen en holistische vastgoedcontrole. De sale en lease back van onroerend goed waren vaak een voorbode van ondernemersdaling, bijvoorbeeld bij AEG of Karstadt .
Kopers van onroerend goed
Vastgoedkopers of vastgoedinvesteerders kopen bestaand vastgoed. Er is geen persoonlijk gebruik in de zin van gebruikswaarde en geen persoonlijke verwijzing naar het onroerend goed.
Het doel van de vennootschap is het verhogen van de huurinkomsten ( inkomsten ), enerzijds door renovatiemaatregelen en anderzijds door vervanging van huurders. Huurobjecten met goede huurders die zich voor de lange termijn inzetten, worden kernobjecten genoemd.
Prestaties en fluctuaties
De locatie is van belang voor de voorstelling. Waardeverminderingen van 20-50% in nieuwe gebouwen in de eerste tien jaar zijn niet ongebruikelijk in München of in meer landelijke regio's. Op de lange termijn, dat wil zeggen voor perioden van meer dan 30 jaar, zou de schaarste aan grond moeten leiden tot een waardestijging en een inflatiecorrectie. Doorslaggevend hierbij is echter de demografische ontwikkeling en vooral de ontwikkeling van de betreffende regio.
Vastgoed is vooral een aantrekkelijke investering als de huur of huurbesparingen hoog genoeg zijn om niet alleen alle kosten maar ook de verwachte toekomstige afschrijvingen te compenseren en een passend rendement te genereren. Een gebrek aan overheidssubsidies en een herbezinning onder de bevolking over de kwaliteit van vastgoed als investering zou moeten betekenen dat de huidige negatieve trend in opgeleverde huizen - die wordt gecompenseerd door een stijging van de nieuwbouwprijzen - kan worden gestopt.
De bouwkostenindex beschrijft de gemiddelde kosten in nieuwbouw en beïnvloedt indirect ook de reële waarde van bestaand vastgoed.
Om de ontwikkeling van onroerend goed te kunnen overwegen, moet u het in verschillende categorieën verdelen. De volgende onderverdelingen zijn gebruikelijk:
- geen gebruik van onroerend goed ( landbouw of bosbouw )
- beoogd gebruik ( te bouwen grond )
- wettelijk beveiligd gebruik (eigen bouwgrond )
- Voorbereid gebruik (reeds verkaveld en ontwikkeld )
- eerste gebruik (nog ongebruikte nieuwbouw )
- bestaand gebruik (gebruikt gebouw )
- niet meer bestaand gebruik ( vacature )
In het algemeen kan worden aangenomen dat de waarde van een woning in de eerste vijf niveaus continu stijgt. De overgang van de eerste naar de tweede en derde fase gaat meestal gepaard met de hoogste procentuele waardestijgingen. In de zesde fase is er meestal sprake van een waardedaling en in de zevende fase daalt de waarde sterk, mogelijk zelfs onder het niveau van de eerste fase, als renovaties nodig zijn of verontreinigde terreinen aanwezig zijn.
De nabijheid van scholen , gezondheids- en recreatievoorzieningen heeft meestal ook een positief effect op de waarde. Een ontwikkelingsplan dat verdere ontwikkeling op het betreffende onroerend goed mogelijk maakt, is ook positief voor de waardering van het onroerend goed. Bij het ontwikkelen van een gebouw gebied of bouwgrond voor de eerste keer, maar een strook grond moet worden toegewezen als een publiek eigendom , zodat de gemeente wegen en lijnen kunnen bouwen.
Aan de andere kant, immissies , een hoog geluidsniveau of verontreinigde locaties - e. B. als er op het terrein een tankstation was en de grond is verontreinigd. Aanwijzing als natuurgebied kan de waarde ook verlagen, omdat dan meestal een bouwverbod wordt uitgevaardigd. Een waardevermindering of -stijging kan ook het gevolg zijn van een politieke beslissing (bijvoorbeeld aanleg van een luchthaven of een snelweg ). Ook monumentenbescherming en bestaande huurovereenkomsten kunnen de waarde verlagen. De waardeontwikkeling is dan afhankelijk van de gebruiksmogelijkheden van het onroerend goed voor en na een dergelijke beslissing.
De waardevermindering van een eigendom als gevolg van toenemende eisen, eisen of technologische vooruitgang wordt geclassificeerd als immateriële slijtage , terwijl de waardevermindering van een eigendom als gevolg van chemische, biologische of fysieke processen (bijv. corrosie) wordt aangeduid als materiële slijtage. . De afschrijving door materiaalslijtage kan bijvoorbeeld worden bepaald met behulp van de ERAB-procedure (procedure voor het bepalen van de slijtagereserves van bouwstoffen). [9]
Waardering
De bepaling van de waarde van een onroerend goed is in Duitsland geregeld in de verordening betreffende de beginselen voor de bepaling van de marktwaarde van grond (Verordening inzake de waardering van onroerend goed - ImmoWertV) [10] . Het is een verordening gebaseerd op sectie 194 van de BauGB . Het beschrijft de volgende procedures voor het bepalen van vastgoedwaarden:
Deze procedures zijn bindend voor officieel erkende deskundigen . Daarnaast zijn er tal van zogenaamde “niet-gestandaardiseerde” procedures zoals de DCF-procedure . Deze worden met name gebruikt voor internationale transacties.
Zie ook
web links
- Schoonheid en waarde van residentieel vastgoed: resultaten van een onderzoek door TU Chemnitz , Nicole Küster & Friedrich Thießen, mei 2014 - korte samenvatting (2 pagina's, PDF)
- Landelijke monumentenstudie door IfD Allensbach / pantera Immobilien: Historische monumenten zijn de meest populaire vorm van onroerend goed , december 2017
Individueel bewijs
- ↑ Zie Duden online: eigendom . Uit de informatie onder betekenis en synoniemen blijkt dat een pand ook een braakliggend terrein kan zijn. Het Duden-artikel eigendom maakt echter duidelijk dat eigendom meestal een bebouwd stuk grond betekent (zie betekenis b).
- ↑ Duden online vermeldt onder onroerend goed voor Zwitserland: "bebouwd onroerend goed" (betekenis b). De online-encyclopedie van de Zwitserse Vereniging van Eigenaren definieert onroerend goed echter als : "Onbebouwd of onontwikkeld perceel (eigendom)".
- ↑ In het online lexicon van de Zwitserse Vereniging van Eigenaren komt het woord eigendom niet in de gehele tekst voor.
- ↑ Paragraaf gebaseerd op Elmar Pfeiffer: Immobilien - Kosmos , online op stalys.de ( Memento van 27 februari 2010 in het internetarchief ), geraadpleegd op 4 april 2010.
- ^ Zin uit Wirtschaftslexikon Online, mein-wirtschaftslexikon.de, geraadpleegd op 4 april 2010.
- ↑ Uitleg van de vastgoedinvestering , karodi.de benaderd op 2 mei 2011.
- ↑ Dienst eigendom .
- ↑ Bijkomende kosten grafische woningaankoop; Immobilienscout24 .
- ↑ SCHÖNFELDER, U .: Bepaling van de toestand van onroerend goed met behulp van de ERAB-methode - Basisprincipes voor onderhoudsstrategieën. Dortmund: Werner Verlag, 2012; ISBN 978-3-8041-5253-3 .
- ↑ Tekst van de verordening inzake de waardering van onroerend goed .
